Una solución largamente esperada

Hace tiempo ya, que se viene debatiendo la necesidad de regular los contratos de locación a los efectos de garantizar ciertos derechos de los locatarios frente a los usos y costumbres, que fueron lesionando el interés legítimo de quienes se encuentran obligados a alquilar una propiedad como habitación permanente, frente a la crisis habitacional que impacta fundamentalmente en los grandes centros urbanos. Hoy prácticamente el 40 % de las familias porteñas se encuentran obligadas a alquilar consecuencia de los altos valores cotizados en dólares del mercado inmobiliario y la inaccesibilidad del crédito para adquirirla.

La Ley 27.551, sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado y publicada el 30 de Junio próximo pasado, modifica el Código Civil y Comercial de la Nación estableciendo nuevas reglas para los contratos de locación, intentando equilibrar la relación desigual entre Locadores y Locatarios, dándole garantías a estos últimos.

Entre otras cosas la Ley dispone:

  • El plazo mínimo legal de tres (3) años
  • El Locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: Título de propiedad inmueble; Aval bancario; Seguro de caución; Garantía de fianza o fiador solidario (no más de 5 veces el valor mensual) ; o Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente (no mas de 10 veces el valor mensual)
  • El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales, utilizando un índice elaborado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
  • No puede requerirse del locatario:
    • El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
    • El pago de valor llave o equivalentes;
    • La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
  • Los depósitos de garantía no podrán ser mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.
  • Derecho de Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
  • El locatario no tiene a su cargo el pago de las expensas comunes extraordinarias.
  • Renovación del contrato. En los contratos destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos.
  • Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga
  • Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

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